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土地收储工作当前困惑及思考(吴达胜)

作者:土地收购储备中心 吴达胜 发布时间:2021-05-10  所属栏目:交流园地 来源:工作心得分享专栏  

????20206月,本人从赤壁局调任土储中心负责全面工作,一年来,认真系统学习土地储备业务知识,深入实践土地储备工作,对土地储备有了全新的认识和体会。此次借集团“学思践行、知行合一”专栏分享机会,我就对土地收储工作当前存在的困惑及思考谈谈个人看法。

一、土地收储工作当前困惑

土储中心自划归市城投公司管理以来,认真履行收储职能,积极培育土地蓄水池,保证了城市基础设施建设和一大批重点项目建设用地,在经营城市高品质发展方面发挥了重要作用,但我们也清醒地认识到,在土地收储工作发展进程中,仍然存在一些困惑。

困惑一:成本资金及风险防范问题

土地储备资金按照财政部门批复的预算执行虽然制定了年度土地收储计划在实际操作过程中因项目新增变化,并未严格按照计划实施,往往出现超预算情况,超出预算部分的资金通常由集团公司筹集前期梳理结存在册的看护收储地块64宗,面积约3113亩,沉淀资金在20多亿以上,利息等财务成本太大,并且在整个土地收储工作全局考虑下,通过土储中心平台借款、支付往来账调度资金用于解决一些征地及历史遗留资金短缺情况,这样极易增加存量债务风险。

困惑二:历史遗留矛盾问题

部分收储地块存在房屋拆迁未完成、苗木补偿未到位、规划用途需调整等问题,因久拖不决,矛盾尖锐,困难重重,且前期已清理结存在册的看护收储地块,地理位置分散,抢种、抢建、乱倒渣土现象时有发生,屡禁不止,看护管理难度较大,看护成本不断增加。有的已出让地块因开发商资金链断裂,开发市场下滑形成烂尾楼,拖欠农民工工资,拖欠建筑工程款,拖欠门店租金,引起群体性上访,社会维稳风险巨大。还有一些开发企业随着项目进程过程中,相关优惠政策已过时导致无法兑现,造成诸多历史遗留问题。虽然一直在不断努力化解问题,但是真正做到清零工作,不仅尚需大量资金,而且有些事项需要政府主导相关部门合力解决。

困惑三:如何有效经营问题

城发集团是经营城市最大的运营商,土储中心是服务支持城发集团做强做大的重要平台,经营好城市,经营好土地,一是如何把一个城市作为一个大盘来经营,应高标准谋划,站位要高,追求土地收益的最大化,不计较一个地块,一个项目盈亏结果,不能有短期行为;二是如何把已经收储库存在册的看护地块开发好,有计划、有步骤推向市场;三是如何落实市委、市政府中心工作,谋划土地收储,制定好年度收储计划。这三个方面的调查研究,以及深入的思考,严重束缚了工作开展。

二、加强土地收储工作的几点思考

(一)加强资金风险防范。土储中心的资金往往都来自于本级财政收入资本金、存量银行融资贷款资金以及集团公司自筹资金。中心有着大范围的资金规模和资金流量,极容易出现擅自挪用资金行为。要想正确规避资金安全风险,必须要建立收储风险评估,完善内部资金安全管控制度,保证土地储备资金的依法安全使用,确保每笔账目清晰、责任明确、程序合法。

(二)逐步化解历史遗留。我们应本着“实事求是、尊重历史、分类处理”的原则,逐步推进化解历史遗留问题。一是坚持多方协作,坚持一事一议、一事一方案,共同履责,合力推进问题有效解决;二是结合地块产生的背景与实际情况,在不突破政策规定前提下,充分考虑解决方法,最大限度保护群众或开发企业的合法权益;三是界定好历史遗留问题的类别、性质等要素,统筹兼顾,依法依规解决历史遗留问题,争取做到同一类型的问题采取相似的解决方法,以此避免产生新的矛盾纠纷,最终实现各个击破,顺利解决历史遗留问题。

(三)强化内部控制建设。土地储备机构在开展业务过程中要体现出相应的政策性与规范性,依法储备土地。但在实际业务活动开展中存在着相应的风险。因此,土储中心要加强土地储备及相关法律法规政策学习,严格遵守法律政策,增强防范经济活动风险的能力与水平;要严格按照业务程序实施内控制度,积极设置人员考核制度,加强干部职工的业务指导与学习,进而推动内控制度的顺利实施。

(四)配套联动统筹经营。土地储备工作涉及到的部门非常多,土地储备资金量需求大。一是制定完善的储备及供应计划,并将计划目标实施分解到具体部门,形成统一战线,协调行动,从而提高土地经营效益,促进城市经济持续发展。二是发挥集团公司融资平台作用,多方策划项目向上争取资金,争取商业银行贷款以及社会资本介入,做大土地收储“资金池”。三是整体谋划经营城市总体规划,详细研究落实区域总体规划、土地储备整理、项目开发建设、资金预算安排等相关举措,保障项目切实可操作、可实施。

以上是我个人对土地收储工作的一些认识及感悟,总之,我们每个参与土地收储工作者要善于发现工作中存在的问题,深入思考,总结经验和教训,有效延伸指导解决土地收储过程中存在的类似问题事项,积极推动土地收储工作的顺利开展,从而提高土地资源利用率和经济效益,促进城市快速高质量发展。

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